Costituiscono prestazioni di servizi, se effettuate verso corrispettivo, le cessioni di contratto di ogni tipo e oggetto. Ciò comporta l’obbligo per il soggetto cedente di emettere la relativa fattura con addebito di imposta. In tal caso, l’imposta dovuta per la registrazione della cessione del contratto trova applicazione in misura fissa in virtù del principio di alternatività Iva/registro. (AGENZIA DELLE ENTRATE – Risposta 04 marzo 2022, n. 95)

Il contratto preliminare è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, indicandone sin da subito i contenuti e gli aspetti essenziali.
Il contratto produce tra le parti effetti unicamente obbligatori e non reali, non essendo idoneo a trasferire la proprietà del bene o a determinare l’obbligo di corrispondere il prezzo pattuito.
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione ed è soggetto all’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa di euro 200.
Se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria si applica l’aliquota dello 0,50%, invece, se prevede il pagamento di acconti di prezzo non soggetti all’imposta sul valore aggiunto si applica l’aliquota del 3%.
In entrambi i casi l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
Nel fattispecie esaminata dall’Amministrazione finanziaria il contratto preliminare di compravendita stipulato tra due soggetti è stato in seguito ceduto ad un terzo soggetto, con il consenso del promittente venditore, a fronte del pagamento della somma di euro 50.000.
Con riferimento a detta cessione, ai sensi dell’articolo 1406 del codice civile “ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta”.
uindi, la cessione attua una successione a titolo particolare per atto tra vivi nel rapporto giuridico contrattuale, operando la sostituzione di un nuovo soggetto (cessionario) nella posizione giuridica, attiva o passiva, di uno degli originari contraenti (cedente).
Nel contratto preliminare con autorizzazione preventiva alla cessione, la sostituzione di un contraente con un altro soggetto avviene a titolo derivato e con effetto ex nunc, con conseguente frazionamento della fattispecie in due momenti giuridici diversi cui corrispondono differenti parti del contratto.
Il terzo soggetto, per effetto della cessione del contratto preliminare, “subentra” nella posizione del cedente e, quindi, anche nella clausola che ha previsto il versamento alla sottoscrizione del preliminare – già avvenuto – di una somma di euro 70.000 a titolo di caparra confirmatoria; la caparra, anche a seguito della cessione del contratto preliminare resta fissata nei confronti della promittente cedente nella medesima misura di euro 70.000 e con la medesima funzione.
Con riferimento alla natura giuridica della caparra confirmatoria, definita sotto il profilo civilistico dall’articolo 1385 del codice civile, diversamente dall’acconto, la stessa non rappresenta un anticipo del prezzo pattuito, rivestendo natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale.
La stessa rappresenta, infatti, la liquidazione convenzionale anticipata del danno in caso di inadempimento di una delle parti.
In particolare, ai sensi del citato articolo del codice civile, se l’inadempimento è imputabile a colui che ha dato la caparra, la controparte può recedere dal contratto, trattenendo la caparra stessa, mentre se ad essere inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra può recedere dal contratto esigendo il doppio della medesima.
La caparra muta la propria natura giuridica con la stipula del contratto definitivo, assumendosi quale acconto del prezzo di vendita del bene o del servizio, anche in considerazione del fatto che la dazione di una caparra confirmatoria presuppone la non contemporaneità tra la conclusione del contratto e la completa esecuzione del medesimo.
Alla luce di quanto sopra esposto, nella fattispecie rappresentata, si ritiene che il versamento di 50.000 euro non possa configurarsi come una restituzione parziale della “caparra confirmatoria” a suo tempo versata per euro 70.000, ma costituisca, in presenza dei requisiti soggettivo, oggettivo e territoriale previsti per l’applicazione del tributo, un corrispettivo rilevante ai fini Iva.
Al riguardo, la cessione di contratto, ai sensi dell’articolo 3, secondo comma, n. 5) del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 è una prestazione di servizi rilevante ai fini Iva; detta disposizione prevede, infatti, che ” Costituiscono inoltre prestazioni di servizi, se effettuate verso corrispettivo: le cessioni di contratto di ogni tipo e oggetto”.
La Corte di Cassazione, con sentenza 5 ottobre 2005, n. 19399, ha precisato che “la cessione della posizione giuridica di contraenza relativa ad un contratto preliminare di compravendita è una specie delle «cessioni di contratti di ogni tipo e oggetto» che l’art. 3.2, n. 5, DPR 26 ottobre 1972, n. 633, considera prestazioni di servizio, se effettuate verso corrispettivo, le quali, ai sensi dell’art. 6.3.1 dello stesso atto normativo «si considerano effettuate all’atto del pagamento del corrispettivo»”.
Ciò comporta l’obbligo per il soggetto cedente di emettere la relativa fattura con addebito di imposta.
In tal caso, l’imposta dovuta per la registrazione della cessione del contratto trova applicazione in misura fissa in virtù del principio di alternatività Iva/registro.